La división horizontal es un concepto vinculado a un inmueble o bloque de pisos, ya que a través de la ella se divide esa construcción en diferentes fincas registradas de forma independiente.
Es decir, con la división horizontal de un edificio se obtienen diferentes fincas que tienen cada una su propia referencia catastral.
Qué conlleva la división horizontal de un bloque
El reparto de estos inmuebles ya divididos conlleva que se obtenga un porcentaje de participación en la comunidad del inmueble original, que va en proporción a la superficie que ocupa dentro del edificio.
Por ejemplo, el propietario que tenga un piso de 50 m2 en el mismo bloque que uno de 100 m2, tendrá menos participación en la comunidad. Es un reparto lógico, porque ocupa menos terreno. En realidad, con esa división se trata de modificar la estructura original de un inmueble para obtener pequeñas fincas o parcelas individuales. Cuando decimos fincas o parcelas, hablamos de pisos o viviendas, pero también de locales, plazas de garaje…
Este reparto o división se puede realizar en niveles, esto implica que se haga de modo vertical, o en parcelas, que sería de modo horizontal. Aunque las parcelas se distribuyan de manera vertical, se le conoce siempre con el nombre de división horizontal, porque se hace referencia al sistema de reparto de la propiedad según la ley que lo contempla.
¿Qué ocurre cuando se realiza la división horizontal de un edificio?
La primera cosa que ocurre es que se crea una comunidad de propietarios. Esta comunidad está formada por todos aquellos que posean un inmueble individual o una partición del edificio. Eso sí, tiene a su vez copropiedad en los elementos comunes de dicho bloque o conjunto de bloques. Por ese motivo las comunidades de vecinos son entidades jurídicas, en las que tienen que estar incluidos todos los propietarios. Deben tener, también, unos estatutos que regulen las acciones que afectan a esas zonas comunes.
La realidad es que la división horizontal existe para que se pueda acceder más fácilmente al precio de una vivienda. Muy poca gente podría permitirse comprar un edificio entero en la sociedad en la que vivimos, sobre todo en ciudades superpobladas, en las que un edificio alberga muchas más casas que una parcela en un pueblo. De esta manera, el edificio se vende en inmuebles más pequeños que están al alcance del ciudadano de a pie. Eso sí, siempre en función de la localización del edificio y sus características el precio será diferente. Pero se trata de regular la posibilidad de viviendas pequeñas en una zona con superpoblación.
Una cosa muy importante es que, ante la aplicación de este reparto, la finca original desaparece del registro y se generan los nuevos registros de las propiedades en las que ha sido dividida. Pasamos, por ejemplo, de tener una única referencia catastral a tener el número de referencias catastrales de todos los pisos que alberga el edificio; pero desapareciendo la primera por completo.
¿Qué se necesita hacer para dividir horizontalmente una construcción?
Primero, hay que tener claro que estamos ante un proceso burocrático, recogido por la ley, que afecta luego a la realidad de la construcción. Esta ley es igual a nivel estatal y está recogida por el Código Civil, también está contemplada en la Ley Hipotecaria y la Ley de Propiedad Horizontal o Ley del Suelo.
Todas ellas se complementan y son las que indican las condiciones de habitabilidad que debe cumplir la partición y la planificación urbanística. Por ejemplo, no se pueden hacer viviendas de menos de cierta medida para que se consideren habitables y dignas.
Antes de dividir, lo primero que hay que hacer es realizar una elaboración del proyecto de división, para presentar en el Ayuntamiento y solicitar la licencia municipal de división horizontal.
También se tiene que gestionar una escritura de declaración de esa división , para que quede constancia de cómo quedará la construcción después del reparto que queremos hacer y su registro en la Propiedad y Catastro. Así es como se obtendrán las diferentes referencias catastrales tras la aplicación de la ley de división horizontal.
Requisitos mínimos y orientación para la petición del reparto
Los requisitos son muchos, el algunos casos muchos más que en otros, porque no solo depende de que se quiera distribuir un edificio en diferentes viviendas o locales. Depende también de factores internos como el tipo de división que se quiere realizar, el inmueble en el que se va a hacer, el estado en el que se encuentra ese edificio… Es más sencilla la división de un edificio nuevo recién construido, en el que se han tenido en cuenta el reparto y la ley vigente, que la de un bloque antiguo.
Luego hay que sumar los factores externos, como la licencia de obras en edificios nuevos, o que requieren modificaciones, cédula de ocupación, certificado de eficiencia energética… entre otros muchos documentos que pueden llegar a pedir para realizar la gestión. Dependiendo del tipo de división, se requerirán unos u otros documentos para su acreditación.
Eso sí, la Ley de Propiedad Horizontal indica que todos los propietarios de la comunidad deben estar de acuerdo y, además, se debe presentar un proyecto firmado por un técnico que esté ejerciendo la función de arquitecto o aparejador.
Si quiero la escritura de división horizontal de mi comunidad, ¿dónde la pido?
Hoy en día, en muchas comunidades de vecinos son los administradores los que se encargan de llevar toda la documentación. Y, por lo tanto, en muchos casos es posible que ese administrador posea la escritura de reparto horizontal. En el caso de que no fuera así, se puede solicitar en el Registro de la Propiedad del municipio en el que se encuentra el edificio.
La solicitud de una copia de la escritura original requiere aportar documentación que justifique la petición, ya que solo pueden tener acceso aquellas personas interesadas por alguna causa justificada, como una futura compra, o que tienen parte en esa división horizontal.
Es interesante, porque la escritura nos va a indicar los elementos privativos que existen en esa propiedad. Sobre todo, en un inmueble nuevo, el cual no conocemos, es interesante saber las características de la división horizontal en la que se encuentra nuestra finca para tener claro el reparto de fincas, zonas que son comunes e individuales….
¿Es recomendable comprar una casa o local sin división horizontal?
Sí es posible adquirir una casa sin división horizontal, siempre que sea una propiedad individual con su propia escritura. Por el contrario, si hablamos de un edificio de viviendas, siempre debe estar sujeto a la división horizontal. Así que lo mejor es asegurarse primero de que la construcción cumple con la ley de división horizontal o que no es necesaria su aplicación en ese caso.
¿Cuándo es obligatorio hacer división horizontal?
Es una gestión necesaria y obligatoria para vender por separado las partes de un edificio indivisibles. Con partes indivisibles nos referimos a pisos, locales comerciales, oficinas, plazas de garaje, trasteros, etc. Por lo tanto, siempre que se quiera vender alguna de esas partes, hay que realizar la división horizontal primero.
En la actualidad, el proceso de división de los bienes más extendido entre los edificios de viviendas es la división horizontal. De ahí obtenemos las comunidades de vecinos tanto pequeñas como grandes, típicas de los bloques de viviendas o garajes. En estas, cada propietario posee un piso o inmueble de forma individual, pero, al mismo tiempo, como ya hemos dicho con anterioridad, se comparten las zonas comunes.
Las zonas comunes no son solo los pasillos o escaleras para acceder a las viviendas, incluyen también la fachada, los jardines y patio interior, el ascensor, la piscina, canchas comunes… y el suelo donde se asienta la estructura. De ahí que, si hay que hacer alguna modificación en las partes que se comparten, se divida la aportación de cada propietario según el porcentaje que su piso ocupa en el reparto de las divisiones que se han realizado en su momento.
Hoy en día, lo normal es que esa división horizontal de un edificio la realice el promotor inmobiliario cuando termina la construcción del mismo. Aunque también la pueden llevar a cabo los propietarios en cualquier otro momento, pero si se realiza al principio se evitan dolores de cabeza a posteriori. Eso no quiere decir que no se pueda realizar la división horizontal de un edificio antiguo o una parcela construida sin división previa. Pero, evidentemente, se tienen que cumplir todos los requisitos legales que se le demanden en la fecha de la petición, y estos pueden variar con el paso de los años.
Qué diferencia hay entre división horizontal y segregación.
La segregación de un inmueble es un sistema que se suele utilizar en los suelos de fincas rústicas, o terrenos individuales donde se asienta un chalet o casa. En esa segregación se separa un trozo de terreno sin división horizontal. Es decir, que se mantiene la finca matriz y se separan uno o más trozos de esa parcela creando otras nuevas. La diferencia básica radica en que se sigue manteniendo la primera con su misma referencia catastral y con una superficie menor. La superficie restante ha pasado a las nuevas fincas, que tienen otra referencia catastral nueva para diferenciarse de la anterior, pues ya no forman parte de ella.
¿En qué beneficia la ley de división horizontal a los propietarios?
Esta ley recoge cualquier acto de división material de pisos o locales. Así como anexos (se incluyen a posteriori) que formen otros más reducidos e independientes. Pero también recoge el aumento de su superficie por agregación de colindantes o su disminución por segregación de una parte. Esto quiere decir que la ley otorga derechos a los propietarios para que puedan dividir, agregar o segregar sus pisos o locales. Eso sí, siempre cumpliendo los requisitos que solicita la ley en su momento. Si cada uno hiciera la división a su antojo, esto sería un caos, por eso se regula con normativas que piensan en las medidas mínimas de una vivienda, un garaje, local…, así como las cualidades que debe reunir de forma individual para ser considerado un nuevo inmueble por sí mismo.
Además, en el caso de las comunidades de vecinos, si hay una intervención de la junta de propietarios para las zonas comunes que afecte al título constitutivo o elementos comunes del inmueble, es necesaria la aprobación en la junta de propietarios. Esto es así porque sus integrantes son los afectados directos de las modificaciones que se van a realizar y tienen que estar de acuerdo con ellas.
Eso sí, el derecho de los propietarios está condicionado por otro artículo. Este indica que cada propietario individual de un piso, local, etc. podrá modificar ciertos elementos. Es decir, podremos cambiar los elementos arquitectónicos, así como las instalaciones o servicios, siempre y cuando esto no altere la seguridad del edificio, su estructura o estado exterior, ni tampoco perjudique a los derechos de otro propietario. Ese artículo puede ser muy extenso y está recogido en la escritura de la división horizontal. También es recomendable que esté en los estatutos de la comunidad e, incluso, estos pueden llegar a limitar las actuaciones de los propietarios, porque recordemos que los estatutos se aprueban en junta.
¿Qué se debe tener claro?
Hay que tener claro que, en los bloques de edificios con ley de división horizontal, los propietarios tienen definidos sus derechos de forma individual y colectiva en las zonas comunes. Esa ley define con claridad hasta dónde llega cada uno de los inmuebles individuales que se han obtenido tras el reparto, así como las actuaciones que se pueden realizar en las viviendas para que no afecten a la estructura del edificio.
Si esa división horizontal de un edificio no existiera, correrían peligro los cimientos de la construcción porque le da más importancia a la seguridad que al inmueble particular, sin perder los derechos como propietario sobre el mismo. Aplicar la ley de división horizontal garantiza una buena convivencia en la comunidad de propietarios y un reparto equitativo de los gastos comunes según la proporción de ocupación de cada dividendo.
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